表面利回り4％台の新築アパートは買うべきか？

土地を購入し新築アパートを建築して賃貸事業を成立させるのは相当厳しいと改めて思いました。
先日あるハウスメーカーからその会社の商品＝土地＋アパートの紹介があったのですが、埼玉県南部エリアで表面利回り4％台中盤・総額で3～4億円規模の事業費になる商品が多くを占めていました。

こうした商品を購入する目的として２つが考えられ、１つが相続税対策、もう１つは賃貸事業が考えられます。
相続税対策としては、金融機関から借り入れることでマイナスの資産を増やすという王道のやり方で、理にかなっているように思えます。
賃貸事業としてはどうでしょうか。シミュレーションしてみたいと思います。
表面利回りが4％台中盤とのことなので、前提条件として総事業費を4億円、1LDKの住戸が12戸、賃料は月額12万円とします。
※消費税、共益費、駐車場料など上記にないものは考慮しません。

　総戸数：12戸　×　月額賃料：12万円　＝　月額総賃料：144万円
　月額総賃料：144万円　×　12ヶ月　＝　年間総賃料：1,728万円
　年間総賃料：1,728万円　÷　事業費：4億円　＝　表面利回り：4.32％

恐らくこんな見込みが立ちます。では借入をするとどうなりますか。
総事業費：4億円を借入、返済期間：35年、元利均等方式、固定金利：1％と融資条件を仮定した場合、毎月113万円の支払いとなります。
しかし、これが手残りになるわけではありません。実際には下記を考える必要があります。

①固定資産税・都市計画税：年間30万円

②修繕費用（大規模修繕等含む）：月額10万円（当社実績）

③管理会社の管理費：賃料の5％　月額7.2万円

④空室控除額（入居率95％）：▲86.4万円
※①～④の上記数値は概算想定です

実際の現金の流れを見ると下記になります。

（年間総賃料：1,728万円　－　（年間借入返済金：1,356万円　＋　上記①～③の年間経費：322.4万円））÷　事業費：4億円
　＝　０.１２％（実質利回り）
　＝　４９.６万円（年間手残金額）

４.１万円／月の現金を残すために4億円の借り入れをしますか？！
これでは銀行の定期預金とさほどかわりません。。。
事業として利益は出しているのですが、実際には現金がほとんど残らないことになります。費用対効果はかなり低いと言えるのではないでしょうか。

さて、もしあなたがこうした商品を紹介された際、上記のようなシミュレーションを一人できますか？　ハウスメーカーの話を分析できますか？　良し悪しを冷静に判断できますか？

こういう場合に知識と経験を有したあなたの右腕となるべく存在がいるとどうでしょうか。当社オルテ地所開発㈱は、相続の観点から専属の相続コンサルタントがあなたに適切な提案をし、賃貸事業の観点からは管理業務の経験を通じた実態にあった賃貸事業のサポートを致します。

新築アパートを計画されている方、相続対策を考えている方、些細な事でも構いませんのでお悩みがある方は、是非当社までお気軽にご相談ください。